IV. URBANIZACION. EQUIPOS INTERNACIONALES, GRANDES PROYECTOS Y COMUNICACIÓN.

Cuando inicias tu primera obra, trabajas, habitualmente, sobre un suelo ya urbanizado en el que “solo” tienes que levantar el edificio y tratar principalmente con el Arquitecto, el Aparejador e Ingenieros Industriales para instalaciones. Lo ideal sería que los Arquitectos fueran también Promotores; y los Promotores fuéramos también Arquitectos. Nada como ponerse en los zapatos del otro para entenderse y comunicarse.

Cuando ya empiezas a dar algún paso más en la profesión, te tocará bregar con Grandes Proyectos y ahí la COMUNICACIÓN ya es algo esencial. Además de varios tipos de profesionales, debes dirigir personas de distintas nacionalidades y formas de hacer las cosas. Y además GESTIONAR SUS EGOS: Arquitectos, Ingenieros de Caminos, Financieros, Vendedores, de varias nacionalidades…Pongamos un ejemplo: para dotar de servicios a las parcelas de un Plan Parcial, hay que URBANIZAR y de ello se encargan los Ing.de Caminos. Pero no solo ellos, existe todo un enjambre de profesionales alrededor que al mismo tiempo realizan su valiosa labor, y otras funciones, otros departamentos: como el financiero y comercial que son los que organizan y generan la caja necesaria para hacer frente a la inversión necesaria para que el proyecto avance. Y todos ellos se intercomunican ¿fluidamente?.

En uno de los grandes proyectos que trabajé para un Resort, la aguerrida determinación de un Director de Obra tipo “Action Man”, español, al no dar la importancia debida a las comunicaciones que se producían entre el equipo, fue dramática. Realmente no era miembro de un equipo, sino un Llanero Solitario que llegó a encargar todo el cobre necesario para urbanizar un gran desarrollo inmobiliario de más de 300 MM USD de inversión, al principio de la primera fase de 60 apartamentos, contraviniendo una orden directa y escrita de la Dirección que ni se molestó (me imagino) en valorar, ya que “nos íbamos a ahorrar un pico” y menos mal que estaba él para hacérnoslo ver…

Otro ejemplo de imbecilidad y falta de sentido y respeto al equipo, fue la aguerrida determinación de un miembro del equipo de dirección, también español, en este caso tipo “Carlos Sainz”, que decidió que lo más importante y urgente para que el proyecto arrancara era dotar a la obra de una flota de Hummers ya que las carreteras del país eran muy deficientes (la obra estaba vallada, con caminos abiertos y los desplazamientos fuera de la obra eran de 10 minutos)…!!!???. A cada solicitud de datos semanales del avance de la programación de la obra por la Dirección, respondía con honda preocupación por el estado de las carreteras locales y nuestra increíble negativa a su demanda de Hummers, pero ni rastro de la planificación. Dedicó 3 semanas a realizar estudios comparativos sobre la idoneidad de dichos vehículos (ese documento sí que lo recibí, actualizado en 2 ocasiones) como respuesta a las demandas de cómo iba a planificar la obra. Y cuando el ínclito tuvo, por fin,  que explicarnos al Director General y a mí el motivo para el que se le contrató, afirmó que sin un Jefe de Grupo, como mínimo, sería incapaz de planificar algo.

Grandes!

Gigantes!

Los dos salieron volando. Y lo peor de todo: sin entender el porqué.

https://www.youtube.com/watch?v=3O8GFtspk9U

III. RECURSOS HUMANOS. PROCESOS DE SELECCIÓN. PREGUNTAS Y MÁS PREGUNTAS.

 

Pasamos el 90% del tiempo comunicándonos. Los responsables de RRHH lo saben. Por eso entiendo muy bien las preguntas en las entrevistas del tenor de: ¿Cómo gestionarías la comunicación con un colega (inferior, superior o en tu mismo escalafón del organigrama)? La respuesta puede tomar horas. Por ello yo siempre respondo que aplicando el Plan de RRHH y de Comunicación de la empresa, ya que toda empresa debería de tener uno que definiese como tenían que ser esas comunicaciones: formales-informales, verbales-escritas y con el canal, rapidez y formato que defina el Plan de Comunicación. A esta respuesta suele suceder entonces un pique. Ya que hasta ahora ninguna empresa en la que he trabajado tiene esos planes, y ningún responsable de RRHH me ha mostrado ningún proyecto de plan, más allá de la hoja de inscripción como nuevo empleado.  De hecho a uno de los últimos Director de RRHH le apodábamos “El Pompas”, porque su única comunicación con la plantilla de más de 300 trabajadores consistía en e-mails informando los decesos de familiares de empleados. Ese es el nivel: Maribel.

Los procesos de selección maratonianos: He llegado a tener que superar procesos de selección de personal de hasta 12 horas con todas las pruebas imaginables.  Sonríe, diles que estás aprehendiendo cosas de ti mismo que hasta ese momento no habías detectado, que el proceso te está sirviendo mucho para ordenar tus ideas y lo que se te ocurra para agradarles: la vanidad es tan poderosa como el sexo (ahí ya decides tú). Pero…Alarma!:  vas a tener que consumir cajas y cajas de ansiolíticos. Te lo están avisando! No es que el puesto sea especialmente duro o con una gran responsabilidad sino que vas a tener que aguantar a Un Figura Del Toreo.

 

https://www.youtube.com/watch?v=i1leDAwjtto

 

III。人力资源。选拔过程。的问题，更多的问题。

花90％的时间沟通。 HR经理知道。所以我非常理解的问题，在接受采访时男高音：如何gestionarías（下限，上限或组织自己的阶梯）与同事沟通？答案可以花几个小时。所以我总是回答，通过实施人力资源及企业传讯，因为每家公司都应该有一个定义为那些通讯：正式的，非正式的，书面和口头的通道，速度和格式定义通信计划。在这种反应往往发生然后冲刺。由于到目前为止，没有一家公司，我曾与这些计划，HR不负责我任何草图，超越作为一个新雇员的登记表格。事实上，最新的人力资源总监apodábamos“承办”的工作人员300多名工人，因为他唯一的通信，包括电子邮件，通知员工家庭成员的死亡。这是水平：Marivel。
选拔过程马拉松：我是来克服一切可以想象得到的测试时间长达12小时，招聘流程。微笑，告诉他们你抓自己的事情，你有迄今尚未检测到您正在为漫长的过程进行排序你的想法和你发生请他们虚荣心强大性（并决定你）。但是......报警！：这些都是其次，当你的老板是个白痴，你有吃抗焦虑药的箱子和盒子的进程。我们警告你！后尤其是硬盘或一个很大的责任，但你得把A图的斗牛。

https://www.youtube.com/watch?v=i1leDAwjtto

II. EL SUELO. “PUTOS ESCLAVOS DE MIERDA” (*)

 

En estos términos se refería a nosotros un socio local overseas. Le encantaba dejar claro insistentemente que él era EL CACIQUE, “LE CONNAISSEUR”  que hablaba con el Ministro de turno y cerraba operaciones por teléfono y nosotros: lo antedicho (*). Lo normal sin embargo era encontrar a profesionales muy educados y preparados deseosos de trabajar, ya que en teoría tenían la suerte de haber sido fichados por una empresa occidental e iban a ser protagonistas del despegue de su país y sus familias. Maldita la gracia que supuso para toda esa gente descubrir: 1) que las empresas que allí llegaban estaban guiadas por otros objetivos, modos y formas de los manuales de management que conocían, 2) que sus empleadores perseguían en realidad fines distintos a los que les prometieron en sus entrevistas de selección de personal y sobre todo 3) que tarugos existen en todas partes: pero sobre todo en el sector inmobiliario de España e Irlanda.

 

Las caras de nuestros foreign colleagues mientras íbamos materializando operaciones de compra de suelo absurdas eran primero de estupefacción (éstos –por nosotros- saben algo que nosotros no sabemos…), luego de frustración. Pero pronto empezaron las risitas. Empezamos a hacer piña con el equipo local que se esforzaba en explicarnos que los precios a los que estábamos comprando eran estratosféricos, y llegó un momento en el que informándoles de una nueva adquisición “por cojones”, nos miramos y empezamos a reír nerviosamente. Los locales se cayeron del guindo, y nosotros dejamos de comportarnos como estirados ejecutivos, para pasar con todos los honores a ser PEDM(*) antes de acabar en la puta calle. Dignamente, eso sí, nano!.

 

N.B.: Quien hizo el negocio fueron los israelitas que compraron casi regalado todo lo interesante inmediatamente de caer el telón de acero.

https://www.youtube.com/watch?v=_qXBkhatNzc

 

二。在地面上。“他妈的狗屎的奴隶”（*）

这些条款被称为给我们海外当地的合作伙伴。他喜欢多次清楚，他是头目，“Le Connaisseur的”我跟部长当天通过电话和封闭的行业，我们以上（*）。然而，通常情况下，被发现，受过良好教育和培训的专业人士渴望工作，因为在理论上，他们是幸运的西方公司已签署并成为主角，他们的国家和他们的家人起飞。该死的恩典，他发现所有这些人的意思：1）公司来到这里指导其他目标，方法和形式的管理手册，他们知道，2）他们的雇主实际上追求其他目的承诺在他们的招聘面试中，所有3）锚到处存在，但特别是在西班牙和爱尔兰的房地产。

我们的同事的面孔，而我们被物化国外购买土地经营第一麻木荒谬（他们为我们知道的东西，我们不知道......），后无奈。但很快就开始咯咯地笑。我们开始坚持与球队挣扎着解释说，我们买的价格是平流层，并告知他们收购一个新的“球”时，出现了一个时间，我们期待并开始傻笑。主队落在了肢体，我们不再做人像拉伸人员，以优异的成绩通过到PEDM（*），然后结束了在他妈的街的。尊严，是纳米！

NB：谁做的业务是以色列人谁购买几乎一切有趣立即下跌铁幕。

https://www.youtube.com/watch?v=_qXBkhatNzc

II. EL SUELO. “LAS PUTAS SON FUNDAMENTALES”.

 

En los tardíos 80’s y comienzos de los 90 estudié todo el proceso de transformación del suelo. Múltiples han sido las leyes que han regulado esta materia multiplicadas por cada comunidad autónoma ‘n’ veces. Una clasificación interesante sería la rapidez en el proceso de transformación del suelo de no urbanizable a urbano y listo para construir sobre él. Sin duda el instrumento más interesante creo que fue el del Agente Urbanizador que la LRAU valenciana promulgada por Joan Lerma, que ‘dinamizó’ el mercado del suelo exponencialmente priorizando rapidez por derechos. Cuando llegué de la estepa al litoral, mi sorpresa fue mayúscula ya que sobre el papel los plazos de transformación se reducían a la cuarta parte y el Plan General era un documento “vivo e iterativo”. Multitud de intermediarios ofertaban suelo no urbanizable como si fuera urbano. Solo había que pasar por capilla.

 

Así, una vez los early adopters del mercado del suelo marcaron su territorio, los procesos se alargaron como en cualquier otra comunidad autónoma y el negocio del suelo, dejó de ser tan deslumbrante –pero nadie lo vimos-. Oxigenados por un ritmo de preventas frenético, los promotores seguimos entrando al trapo, a la capilla y adonde hiciera falta. Las entidades financieras se convirtieron a su vez en juez y parte en el negocio ya que vieron como el limpiabotas y el albañil obtenían unos márgenes que comparados con el diferencial del Euribor de sus productos, era insultante. Acababa de nacer la Banca de Inversión (carteras industriales aparte) del Sur de Europa. Los efectos son de todos conocidos. Solo diré que he participado en muchos Consejos y Comités de sociedades inmobiliarias participadas por entidades financieras y el nivel de los asistentes era descorazonador (la mayoría de las veces por omisión). No así los ejecutivos de las mismas que debían, seguro, redactar sus informes con reservas y que con los ojos como platos eran testigos de la cantidad y calidad de los proyectos que se trataban y veían muy claro que la autopista hacia el cielo acababa en una escombrera. Lo injusto es que no todos los promotores tenían acceso a ese nivel de oxigenación. Muchos promotores en sus cabales se quedaron en el camino porque los fondos de los depositantes de la ‘Banca de Inversión del Sur de Europa’ se destinaban en su lugar a proyectos de rápido pay-back para unos, con parada en Suiza, Rusia o Chipre, y para otros se convertían en una inversión perpetua. Les suena? No todo fue Preferentes.

 

Como me decía un Director General: “las putas son fundamentales”.

 

https://www.youtube.com/watch?v=MGP7qMpv4D4

 

 

二。在地面上。 “窑姐儿是关键” 。

在20世纪80年代末和90年代初，我研究了土地改造的全过程。有很多的法律，管辖面积乘以每个自治' N'次。一个有趣的分类，将城市和准备基础上改造的未开发土地的速度。最有趣的当属仪器，我相信这是代理瓦伦西亚LRAU开发颁布琼勒马， '通电'土地市场迅速成倍优先权利。当我从草原来到海岸，出乎我的意料，因为在纸上处理时间减少到一季度总体规划是一个文件“活着和迭代” 。人群城市未开发土地ofertaban的中介机构，如。只是不得不去教堂。

因此，一旦土地市场尝鲜的任何其他自治区和地面业务，标志着其领土加长的过程不再像以前那样令人眼花缭乱，但没有人看见。氧预售疯狂的步伐，进入了教堂和布，开发商继续。又成为金融机构在商业和法官和陪审团，谁看到了擦鞋匠和石匠得到一些利润相比，欧元区同业拆借利率Euribor传播自己的产品，这是侮辱。刚出生的投资银行（工业组合）南欧。的影响是众所周知的。我只想说，我已经参加了许多理事会和委员会，物业公司参与金融机构和与会者​​的水平实在惨不忍睹（默认情况下，大部分时间） 。不是这样的高管自己，当然，写自己的报告有保留证人治疗项目的数量和质量，并具有广泛的眼睛看起来很清楚，高速公路只是一个向天空倾倒。不公的是，并不是所有的开发商都获得该级别的氧合。许多开发商在他们的心智倒在了路边，因为储户的投资银行在南欧的资金的目的，而不是快回支付一些项目，与停在瑞士，俄罗斯和塞浦路斯，和其他投资成为永久的。听起来很熟悉？它不是首选。

正如一位CEO告诉我：“的妓女是必不可少的。 ”

https://www.youtube.com/watch?v=MGP7qMpv4D4

II. EL SUELO. TENGO UN TRATO: LO MIO PA’ MI SACO. (*)

Cuando el limpiabotas te recomienda que entres en Bolsa o compres un terruño, deberías haber salido del Mercado hace meses. La fascinación de los promotores por el suelo nos precipitó en los últimos 15 años de forma fatal. Tras el tremendo fiasco, yo creo, y a las pruebas me remito, que: 1) se debería apostar por diferenciar la propiedad del suelo, de la del vuelo, 2) se otorgasen por parte de los actores principales La Administración o grandes promotores de suelo- concesiones o derechos de uso por ‘99 o más’ años sobre el vuelo a los compradores o promotores finalistas en caso arrendamiento y 3) se actualizara la legislación hipotecaria al efecto. Esa medida DEBERÍA CAUSAR una reducción de precios que ayudaría a reactivar el sector real, no el de la especulación –incluida la de particulares-, y dinamizaría el mercado en beneficio de miles de ciudadanos.

¿Cómo colocar en el mercado todo ese nuevo producto? Veamos: el suelo de la inmensa mayoría de grandes promotores no vale nada, y no lo han pagado: lo deben y por ello está en manos de las Entidades Financieras, a quien acabamos de rescatar los contribuyentes: así que “tengo un trato, lo mi pa’ mi saco”. Algunas de las principales son entidades nacionalizadas, luego podría ser perfectamente distribuido a través de: empresas públicas o semipúblicas hacia  empresas inmobiliarias que aporten experiencia y solvencia técnica: promotoras, comunidades, cooperativas y otros profesionales, aplicando la legislación de contratos públicos comunitaria para su adjudicación,  gestión y promoción de esos suelos.
Al salir al mercado este nuevo producto, oferta y demanda se ajustarían y convivirían ambas posibilidades: a) compra y b) derecho de uso del vuelo. Como ocurre en Inglaterra y Gales (no tanto en Escocia), ejemplos cercanos en los que coexisten ambos modelos y en el que los apartamentos por ejemplo son en su mayoría Leasehold y no se abren las venas por ello.

Así que... ¿Por qué hacer pagar al cliente por el suelo?


¿Cuánto se abaratarían las viviendas? En torno a un 15-20% del precio de venta. El precio de reventa disminuiría conforme el plazo de la concesión se acerque a su fin (99 años) y de la financiación que estén dispuestas a dar las E.F en ese plazo de concesión viva.
Lo que nos lleva a la gran pregunta: ¿y entonces no sería más fácil vivir de alquiler como los ciudadanos de países con una mayor cultura financiera que la nuestra? Porque los latinos queremos ser dueños. Qué le vamos a hacer.!

¿Pero hace falta ser dueño (re-pagar) también el suelo, que ya hemos rescatado?


 (*)https://www.youtube.com/watch?v=OGWMaHGKVuk
二。在地面上。我有一个交易：罗MIO PA ' MI SACO 。 （*）
 当擦皮鞋的，建议您进入或买一个土包，你应该离开市场好几个月了。迷恋的发起人在地板上推我们在过去的15年里，致命的。巨大惨败之后，我相信，我休息我的情况，说：你应该下注土地所有权区分的飞行，主要演员管理土地开发商或大优惠或权利可能被执行使用'N'年的飞行到买家或发起人入围租赁和按揭立法更新的目的。这项措施应引起降价促销，将有助于重振实体经济部门，而不是炒作，包括个人，成千上万的市民的利益，营造一个更有活力的市场。
 如何将市场上所有的新产品？让我们来看看：绝大多数大型开发商的地板是毫无价值的，而他们也没有支付：它应该是在金融机构的手中，其中纳税人保释： “我有一个协议，它我爸我口袋里。 “国有化实体的一些主要的，那么它可以很好地分散，通过公开或半公开的公司提供专业知识和技术能力的房地产公司，开发商，社区，合作社及其他专业人士，将社区公共采购法这些土壤的分配，管理和宣传。这种新产品走向市场，供需将调整和convivirían两种可能性：1）购买b）有权使用的飞行。在英格兰和威尔士的（不是两个苏格兰）的例子，其中两种模式并存，例如公寓大多没有租赁权，从而打开静脉附近。
所以......为什么让顾客支付供楼？
多少会压低住房？ 15-20％左右的销售价格。作为特许经营期内的转售价格下跌接近尾声（99岁）和资金愿意给EF在特许经营期内活着的。这给我们带来了很大的问题：那么什么也不会聘请具有较高金融知识比我们国家的公民生活更容易？由于拉美裔人希望自己的。我们可以做些什么！但是，你需要给自己（重收费）也是在地上，已经获救？

Arranque

I.- ARRANQUE

Hola, hoy presento mi Blog:  "Rellenar y Soplar ". Espero que inicialmente sea un canal donde compartir y comentar experiencias de toda una vida en el sector inmobiliario con un toque de humor. El primero que me reiré de mí mismo seré yo, de lo pacato y naif que he llegado a ser. Últimamente suelo comentar que el tener unos principios y una ética (para bien o para mal) me ha perjudicado a medio plazo. Si: no estoy muerto. Voy a dar guerra todavía. Ahora como freelance tengo la oportunidad de escoger compañero de viaje y comunicarme de Adulto a Adulto con mi cliente (Análisis Transaccional), por lo que si me encuentro con alguien tóxico o simplemente idiota, me excuso por no estar a la altura del proyecto y me abro.

'El Triste' me lo puso un Jefe:

- A ver: que hable El Triste!  
- (Respuesta racional del Triste en base a datos e información discordante con la memez del líder y visionarios.)
- Y dale! Este chico es un triste...

La estructura del blog será la siguiente: revisaré todos las fases de la actividad inmobiliaria con anécdotas que en algunos casos se han llevado empresas por delante y de las que he aprendido mucho más que de los éxitos. Así, hablaré del Suelo, Urbanización, Proyectos, Construcción, Marketing, Postventa, Financiación y lo más importante de todo: LA VENTA. Todo ello pespunteado y cosido por los protagonistas de aquella época: compañeros, jefes, clientes y proveedores. Son 20 años de anécdotas que me apetece ordenar y analizar mientras el mercado se reactiva y yo me reinvento.

He intentado (a ver si sale) escribir en Times New Roman en homenaje a otros actores fundamentales del sector: los bufetes jurídicos, testigos silentes y sorprendidos (no sé hasta que punto) muchas veces de las operaciones más memorables (Piensa En Grande) que la imaginación llevó al poder.

Tendrá una finalidad edificante (o no): si algún día cae este Blog en manos de algún estudiante de Real Estate, espero que le sirva de guía y confirmación de que lo que no puede ser, no puede ser y además es imposible... de no ser que estés pensando en otras cosas claro...  por lo que también será un manual de supervivencia para el buen arribista junior. Porque el nuevo cinismo nunca será superado por el pasado. El presente lo superará. Y otro bloguero me dejará como timorato y pendejo. 

Y con eso y con todo. Me apasiona mi trabajo. Y la verdad.

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I. - 启动
 你好，今天我提出我的博客：“的悲伤房地产” 。我希望最初是一个通道，经验分享和讨论了一辈子房地产，淡淡的幽默。我嘲笑自己的第一件事情是我，假正经和幼稚，比我来的。最近通常说的原则和道德（好或坏）的伤害了我的中期。是的，我没死。我会让战争。现在，作为一个自由职业者，我有机会选择的旅伴成人，成人的沟通与我的客户（交易分析） ，所以如果我遇到有毒或只是愚蠢的人，我道歉不是最多的项目和我我打开。
 '伤心'我把脑袋：
  - 看你说话的悲哀！ - （伤心理性反应的基础上的数据和信息，不和谐的愚蠢和富有远见的领导者。 ） - 给！这家伙是一个悲伤的...
 博客的结构将是：将审查所有的房地产活动阶段，在某些情况下，公司已经提前与轶事，我学到远远超过成功。所以，谈土壤建设，项目建设，市场营销，售后服务，融资和最重要的：销售。所有这一切都缝合缝由当时的主角：同事，老板，客户和供应商。 20多年的轶事，我觉得像排序和分析市场反应，我改造。
 我尝试（可能超出）写宋体的荣誉，在同行业中的其他关键球员：律师事务所，沉默的证人和惊讶（不知道到什么程度）操作往往更令人难忘的（思考关于大）的，想象力带来的权力。
 你将有一个有启发性的目的（或不） ：如果有一天，这个博客落入一个学生手中的房地产，我希望你能指导和确认，有什么不可以，不，这是不可能的...如果你想着其他事情说清楚......它也将是一个适当的新贵初中生存手册。由于新的冷嘲热讽，从未被超越过去。这将让权。另一个Blogger离开我胆小和愚蠢。
 和一切。我热爱我的工作。而事实。