VII. LOS
PROYECTOS FANTASIA.
Nada más
incorporarme a mi puesto como Director Internacional de la División
Inmobiliaria de una mediana empresa nacional con negocio en Europa del Este y
Norte de África, mi mentor me encargó que realizara un estudio de comprobación
de la operación tal y como se había planteado con los socios españoles. El “Proyecto
Benalou”, tenía por objeto la compra de
suelo, construcción y venta de 12.000 viviendas en 3 ubicaciones distintas,
tipo Resort, en el Norte de África, en un plazo de 10 años.
Mi mentor me
comentó que contábamos con 2 socios más españoles y un socio local que se
ocupaba de los asuntos urbanísticos y relaciones institucionales en el país de
la inversión, pero que nosotros éramos los socios “tecnológicos” y gestores del
proyecto. Uno de los socios era, por cierto, una Caja de Ahorros lo que le daba
al proyecto a priori una seriedad adicional – ya que si estaba la Caja, es que iba
en serio-. Íbamos a ser capaces de mover 2.000 millones de Euros con unos
fondos propios de 6 millones de € x 4 socios = 24 millones de €. Es decir con
1,2% de Fondos Propios. El resto se apalancaba bancariamente pero sobretodo se
autofinanciaba con las preventas que se irían produciendo. La primera pregunta antes
de hacer ningún número que me vino a la cabeza fue: ¿vamos
a ser capaces de vender 100 viviendas mensuales durante 12 años? Fue
una pregunta incómoda, ‘del triste’.
Pero no me contestó. Me dijo que revisara el Plan de Negocio en el fin de
semana y que se lo presentara el lunes para pasarlo a Presidencia.
Ese fin de semana
trabajé duro. El resultado fue claro: hasta el 7º año el proyecto, manteniendo
el ritmo de ventas, no sería capaz de autofinanciarse por lo que habría que buscar
financiación por importe de unos 270 Millones de Euros que se correspondía con
el loan to value hasta ese momento de la
promoción, algo bastante diferente a la premisa inicial. A la Caja se le
pusieron los pelos como escarpias, pero los socios tecnológicos no vieron
ningún problema en conseguir la financiación poco a poco (con un capital social
de 1 millón de Euros). Lógicamente se me pidieron explicaciones del porqué de
ese desfase y preparado para ello fui desgranando las partidas en las cuales
existía ese desfase, sobre todo temporal. Si hay un negocio en el que tiene
importancia los tiempos es el inmobiliario. Las ventas no se cobran al contado
sino en 2 ó 3 años, las obras de infraestructuras suelen ser muy variables y más
en países en los que no tienes experiencia previa. Además se habían obviado los
costes de urbanización (118 Millones, al menos) porque se “iba a obtener una
subvención del Gobierno… si se construían un Palacio de Congresos, un Museo y
otro Centro Cultural” con un coste total de unos 100 Millones de Euros. Aun en
el supuesto de obtener la subvención en un país tan complicado, primero tenías que construir los
edificios culturales. Esto lastraba el proyecto desde el inicio. Pero a nadie
le pareció remarcable.
Proyectos Fantasía
como estos eran absolutamente habituales en el período 2004-2008. El promotor que
no tenía varios planes parciales con golf y 3.000 viviendas era un ‘don-nadie’.
Y de estos polvos, estos lodos. Se
aprobaron proyectos sin ponderar suficientemente el riesgo de las operaciones, la
ubicación, los ciclos económicos, el factor tiempo, porque “había mucho dinero
ahí fuera para colocar” y así era… hasta nuestros días.
Ah! El edificio del
video está parado.
七。 FANTASY项目。
我刚刚加盟国际房地产分位数全国性公司在东欧和北非业务总监的位置，我的导师问我的操作进行验证研究已经提出的西班牙的合作伙伴。 “ Benalou项目”，目的是在购买土地， 12000个家庭在3个不同的地点，类型度假村，在北非，在一个为期10年的建设和销售。
我的导师告诉我，我们有更多的西班牙2个合作伙伴和当地的合作伙伴，处理城市问题，在国内的投资机构关系，但我们的合作伙伴的技术和项目经理。的确，是一个合作伙伴，这给了项目的先验附加严重性储蓄银行 - 的情况下，如果它是，是，他是认真的。我们能够移动€ 6万×4的合作伙伴= 24元€ 2,000亿元及权益。这意味着股权的1.2％ 。其余的资金apalancaba ，但上述预自筹资金会发生。之前的任何数字，浮现在脑海的第一个问题是：我们要100家一个月能卖12年？这是一个尴尬的问题， '伤心' 。但他没有回答。他说，上周末，他会检讨业务计划，并把他介绍给周一传递给总统。
那个周末，我辛苦了。其结果是明确的：直到7年的项目，保持销售速度，这将是自负盈亏的，所以你应该寻找融资的金额约270亿欧元，这相当于贷款价值的时候，推广，从最初的前提下完全不同的东西。在框中，你把节，但觉得没有问题，慢慢地获得的资金（资本100万欧元）的技术合作伙伴。从逻辑上讲，我问为什么这种差距的解释，它针对的游戏，其中有这个差距，特别是临时准备的。重要的是如果一个企业房地产倍。销售不以现金支付，但在2年或3年，往往是高度可变的，在以前没有经验的国家的基础设施工程。也避免了开发成本（118亿美元，至少） ，因为它“将得到政府补助，如果你建立了一个会议中心，博物馆和文化中心”的总成本约100万欧元。即使在复杂的过程中，在一个国家获得的补贴，首先你必须建立文化建筑。这拖累该项目从一开始。但似乎没有显着的。
花式像这样的项目是很常见的，在2004-2008年期间。发起人有几个部分计划3000高尔夫家园，是一个'礼品' 。这些粉末，污泥。项目批准加权足够的经营风险，位置，经济周期，时间因素，因为“有很多钱在那里放置”是......直到今天。
啊！的建筑矗立视频。
http://www.youtube.com/watch?v=fidcE1STUxw
我刚刚加盟国际房地产分位数全国性公司在东欧和北非业务总监的位置，我的导师问我的操作进行验证研究已经提出的西班牙的合作伙伴。 “ Benalou项目”，目的是在购买土地， 12000个家庭在3个不同的地点，类型度假村，在北非，在一个为期10年的建设和销售。
我的导师告诉我，我们有更多的西班牙2个合作伙伴和当地的合作伙伴，处理城市问题，在国内的投资机构关系，但我们的合作伙伴的技术和项目经理。的确，是一个合作伙伴，这给了项目的先验附加严重性储蓄银行 - 的情况下，如果它是，是，他是认真的。我们能够移动€ 6万×4的合作伙伴= 24元€ 2,000亿元及权益。这意味着股权的1.2％ 。其余的资金apalancaba ，但上述预自筹资金会发生。之前的任何数字，浮现在脑海的第一个问题是：我们要100家一个月能卖12年？这是一个尴尬的问题， '伤心' 。但他没有回答。他说，上周末，他会检讨业务计划，并把他介绍给周一传递给总统。
那个周末，我辛苦了。其结果是明确的：直到7年的项目，保持销售速度，这将是自负盈亏的，所以你应该寻找融资的金额约270亿欧元，这相当于贷款价值的时候，推广，从最初的前提下完全不同的东西。在框中，你把节，但觉得没有问题，慢慢地获得的资金（资本100万欧元）的技术合作伙伴。从逻辑上讲，我问为什么这种差距的解释，它针对的游戏，其中有这个差距，特别是临时准备的。重要的是如果一个企业房地产倍。销售不以现金支付，但在2年或3年，往往是高度可变的，在以前没有经验的国家的基础设施工程。也避免了开发成本（118亿美元，至少） ，因为它“将得到政府补助，如果你建立了一个会议中心，博物馆和文化中心”的总成本约100万欧元。即使在复杂的过程中，在一个国家获得的补贴，首先你必须建立文化建筑。这拖累该项目从一开始。但似乎没有显着的。
花式像这样的项目是很常见的，在2004-2008年期间。发起人有几个部分计划3000高尔夫家园，是一个'礼品' 。这些粉末，污泥。项目批准加权足够的经营风险，位置，经济周期，时间因素，因为“有很多钱在那里放置”是......直到今天。
啊！的建筑矗立视频。
http://www.youtube.com/watch?v=fidcE1STUxw
VII . ΕΡΓΟ FANTASY .
Απλά ενώνει τη θέση μου ως διευθυντής των Διεθνών Real Estate τμήματος μέση εθνική εταιρεία με τις επιχειρήσεις στην Ανατολική Ευρώπη και τη Βόρεια Αφρική , ο μέντοράς μου μου ζήτησε να διεξάγει μια μελέτη επαλήθευσης της επιχείρησης, είχε αυξηθεί με την Ισπανικά εταίρους . Το "Project Benalou " με στόχο την αγορά γης , την κατασκευή και την πώληση των 12.000 κατοικιών σε 3 διαφορετικές τοποθεσίες , τύπου Resort , στη Βόρεια Αφρική , σε μια περίοδο 10 ετών .
Μέντορας μου μου είπε ότι είχαμε περισσότερες ισπανικές 2 εταίροι και ένας τοπικός συνεργάτης που ασχολήθηκε με τα αστικά ζητήματα και θεσμικές σχέσεις στη χώρα των επενδύσεων , αλλά ήμασταν «τεχνολογία» των εταίρων και διαχειριστών του έργου . Ένας εταίρος που ήταν , πράγματι, ένα ταμιευτήριο που έδωσε στο πρόγραμμα των προτέρων επιπλέον σοβαρότητα - σαν να ήταν η περίπτωση , είναι ότι ήταν σοβαρό. Ήμασταν πρόκειται να είναι σε θέση να κινηθεί 2.000 δισ. και τα ίδια κεφάλαια των € 6.000.000 x 4 = εταίροι 24 εκατ. € . Είναι σημαίνει Ιδίων Κεφαλαίων 1,2 % . Το υπόλοιπο απαιτούμενο bankroll apalancaba αλλά πάνω από τα προ - αυτο - χρηματοδότησης που θα προκύψει . Η πρώτη ερώτηση πριν από κάθε αριθμό που ήρθε στο μυαλό ήταν : θα πάμε να είναι σε θέση να πωλήσει 100 σπίτια το μήνα για 12 χρόνια; Ήταν μια δύσκολη ερώτηση , « η θλιβερή » . Αλλά αυτός δεν απάντησε . Ο ίδιος είπε ότι θα επανεξετάσει το Επιχειρηματικό Σχέδιο για το Σαββατοκύριακο και να τον εισαγάγει τη Δευτέρα για να περάσει στην Προεδρία .
Αυτό το Σαββατοκύριακο Δούλεψα σκληρά . Το αποτέλεσμα ήταν σαφής : μέχρι τον 7ο χρόνο του έργου , διατηρώντας το ρυθμό των πωλήσεων , θα ήταν αυτοχρηματοδοτούμενο έτσι πρέπει να ψάξετε για χρηματοδότηση το ποσό των περίπου 270 εκατ. ευρώ που αντιστοιχεί στο δάνειο στην αξία κατά το χρόνο της προώθηση , κάτι εντελώς διαφορετικό από την αρχική υπόθεση. Στο πλαίσιο βάζετε την άρθρωση , αλλά και οι εταίροι της τεχνολογίας είδε κανένα πρόβλημα στο να πάρει τη χρηματοδότηση σιγά-σιγά ( με μετοχικό κεφάλαιο 1 εκατ. ευρώ ) . Λογικά , ζήτησα μια εξήγηση του γιατί αυτό το χάσμα και ήταν προετοιμασμένοι για αυτό εντοπίζει τα παιχνίδια στα οποία δεν υπήρχε αυτή η διαφορά , ιδιαίτερα προσωρινή . Εάν μια επιχείρηση που έχει σημασία είναι πραγματικό φορές estate . Οι πωλήσεις δεν έχουν πληρωθεί σε μετρητά αλλά σε 2 ή 3 χρόνια , τα έργα υποδομής είναι συχνά εξαιρετικά μεταβλητή και σε χώρες που δεν έχουν καμία προηγούμενη εμπειρία. Επίσης, είχε αποφύγει το κόστος ανάπτυξης (118 εκατ. ευρώ, τουλάχιστον) , διότι " θα πάρει κρατική επιχορήγηση ... αν κατασκευαστεί ένα συνεδριακό κέντρο , ένα μουσείο και ένα πολιτιστικό κέντρο " σε ένα συνολικό κόστος περίπου 100 εκατ. ευρώ . Ακόμη και κατά τη διάρκεια της λήψης της επιδότησης σε μια χώρα τόσο περίπλοκη , πρώτα θα έπρεπε να οικοδομήσουμε πολιτιστικά κτίρια . Αυτό βαραίνει το έργο από την αρχή . Αλλά κανείς δεν φάνηκε αξιοσημείωτη .
Fancy Έργα όπως αυτές ήταν αρκετά συχνές στην περίοδο 2004-2008 . Ο υποψήφιος είχε αρκετές επιμέρους σχέδια 3.000 σπίτια με το γκολφ και ήταν ένα «δώρο - όχι» . Και από αυτές τις σκόνες , λάσπη . Τα σχέδια εγκρίθηκαν μη σταθμισμένο αρκετά κίνδυνος των πράξεών του , την τοποθεσία , οικονομικών κύκλων , ο παράγοντας χρόνος , γιατί «υπήρχε πολλά χρήματα εκεί έξω για να τοποθετήσει " και ήταν ... μέχρι σήμερα .
Αχ ! Το κτίριο βρίσκεται το βίντεο .
http://www.youtube.com/watch?v=fidcE1STUxw
Απλά ενώνει τη θέση μου ως διευθυντής των Διεθνών Real Estate τμήματος μέση εθνική εταιρεία με τις επιχειρήσεις στην Ανατολική Ευρώπη και τη Βόρεια Αφρική , ο μέντοράς μου μου ζήτησε να διεξάγει μια μελέτη επαλήθευσης της επιχείρησης, είχε αυξηθεί με την Ισπανικά εταίρους . Το "Project Benalou " με στόχο την αγορά γης , την κατασκευή και την πώληση των 12.000 κατοικιών σε 3 διαφορετικές τοποθεσίες , τύπου Resort , στη Βόρεια Αφρική , σε μια περίοδο 10 ετών .
Μέντορας μου μου είπε ότι είχαμε περισσότερες ισπανικές 2 εταίροι και ένας τοπικός συνεργάτης που ασχολήθηκε με τα αστικά ζητήματα και θεσμικές σχέσεις στη χώρα των επενδύσεων , αλλά ήμασταν «τεχνολογία» των εταίρων και διαχειριστών του έργου . Ένας εταίρος που ήταν , πράγματι, ένα ταμιευτήριο που έδωσε στο πρόγραμμα των προτέρων επιπλέον σοβαρότητα - σαν να ήταν η περίπτωση , είναι ότι ήταν σοβαρό. Ήμασταν πρόκειται να είναι σε θέση να κινηθεί 2.000 δισ. και τα ίδια κεφάλαια των € 6.000.000 x 4 = εταίροι 24 εκατ. € . Είναι σημαίνει Ιδίων Κεφαλαίων 1,2 % . Το υπόλοιπο απαιτούμενο bankroll apalancaba αλλά πάνω από τα προ - αυτο - χρηματοδότησης που θα προκύψει . Η πρώτη ερώτηση πριν από κάθε αριθμό που ήρθε στο μυαλό ήταν : θα πάμε να είναι σε θέση να πωλήσει 100 σπίτια το μήνα για 12 χρόνια; Ήταν μια δύσκολη ερώτηση , « η θλιβερή » . Αλλά αυτός δεν απάντησε . Ο ίδιος είπε ότι θα επανεξετάσει το Επιχειρηματικό Σχέδιο για το Σαββατοκύριακο και να τον εισαγάγει τη Δευτέρα για να περάσει στην Προεδρία .
Αυτό το Σαββατοκύριακο Δούλεψα σκληρά . Το αποτέλεσμα ήταν σαφής : μέχρι τον 7ο χρόνο του έργου , διατηρώντας το ρυθμό των πωλήσεων , θα ήταν αυτοχρηματοδοτούμενο έτσι πρέπει να ψάξετε για χρηματοδότηση το ποσό των περίπου 270 εκατ. ευρώ που αντιστοιχεί στο δάνειο στην αξία κατά το χρόνο της προώθηση , κάτι εντελώς διαφορετικό από την αρχική υπόθεση. Στο πλαίσιο βάζετε την άρθρωση , αλλά και οι εταίροι της τεχνολογίας είδε κανένα πρόβλημα στο να πάρει τη χρηματοδότηση σιγά-σιγά ( με μετοχικό κεφάλαιο 1 εκατ. ευρώ ) . Λογικά , ζήτησα μια εξήγηση του γιατί αυτό το χάσμα και ήταν προετοιμασμένοι για αυτό εντοπίζει τα παιχνίδια στα οποία δεν υπήρχε αυτή η διαφορά , ιδιαίτερα προσωρινή . Εάν μια επιχείρηση που έχει σημασία είναι πραγματικό φορές estate . Οι πωλήσεις δεν έχουν πληρωθεί σε μετρητά αλλά σε 2 ή 3 χρόνια , τα έργα υποδομής είναι συχνά εξαιρετικά μεταβλητή και σε χώρες που δεν έχουν καμία προηγούμενη εμπειρία. Επίσης, είχε αποφύγει το κόστος ανάπτυξης (118 εκατ. ευρώ, τουλάχιστον) , διότι " θα πάρει κρατική επιχορήγηση ... αν κατασκευαστεί ένα συνεδριακό κέντρο , ένα μουσείο και ένα πολιτιστικό κέντρο " σε ένα συνολικό κόστος περίπου 100 εκατ. ευρώ . Ακόμη και κατά τη διάρκεια της λήψης της επιδότησης σε μια χώρα τόσο περίπλοκη , πρώτα θα έπρεπε να οικοδομήσουμε πολιτιστικά κτίρια . Αυτό βαραίνει το έργο από την αρχή . Αλλά κανείς δεν φάνηκε αξιοσημείωτη .
Fancy Έργα όπως αυτές ήταν αρκετά συχνές στην περίοδο 2004-2008 . Ο υποψήφιος είχε αρκετές επιμέρους σχέδια 3.000 σπίτια με το γκολφ και ήταν ένα «δώρο - όχι» . Και από αυτές τις σκόνες , λάσπη . Τα σχέδια εγκρίθηκαν μη σταθμισμένο αρκετά κίνδυνος των πράξεών του , την τοποθεσία , οικονομικών κύκλων , ο παράγοντας χρόνος , γιατί «υπήρχε πολλά χρήματα εκεί έξω για να τοποθετήσει " και ήταν ... μέχρι σήμερα .
Αχ ! Το κτίριο βρίσκεται το βίντεο .
http://www.youtube.com/watch?v=fidcE1STUxw
No hay comentarios:
Publicar un comentario