martes, 12 de noviembre de 2013


VI. PROMOTOR INMOBILIARIO ¿SÉ QUIÉN SOY?. ¿QUÉ QUIERO SER?. ¿DÓNDE ME  ESTOY METIENDO?

 

Es una decisión importante:  ¿vas a dedicarte a ser promotor, o promotor-constructor?. La decisión es decisiva. Tenemos ejemplos en los 2 extremos: Empresas que integraban verticalmente todo el negocio  y otras  que subcontrataban todo salvo los servicios centrales. Ambos modelos pueden ser válidos. ¿Cuál es el óptimo? Depende de la misión que tenga la empresa. A veces esto de la visión y misión nos ha parecido una chorrada anglosajona pero al fin y a la postre es la misión y visión del fundador de la empresa o del Consejo de Administración la que va a decidir (a veces involuntariamente) la respuesta.

Depende de qué factores sean ponderados como más importantes y estratégicos (esto ya es pedir demasiado a según quién) dependerá la elección de uno u otro modelo. Factores mínimos a ponderar:

·         Calidad. Empresa enfocada al cliente.

·         Coste/Beneficio

·         Riesgo/Beneficio

·         Función social emprendedora: nº de empleados

·         Centralización /Descentralización

·         Profesionalización

·         Rotación de activos.

·         Y muchos otros…

Al final no hay una fórmula magistral para la elección de uno u otro modelo de empresa. Todo es válido si se es consciente de donde se está metiendo uno…

Mi experiencia ha sido variada (afortunadamente para mis múltiples seguidores del Blog), estas son mis  conclusiones prácticas:

Si se desea dar una óptima calidad caso extrañísimo en nuestro país, lo ideal sería contar con constructora propia ya que vas a controlar el proceso de principio a fin. Además se debe contar un departamento de postventa. NOZAR era un ejemplo de ello y puedo atestiguar que lo hacían seriamente. Mejor en Madrid que en Delegaciones pero eran gente íntegra.

-          Si se desea la maximización del beneficio también lo ideal es integrar verticalmente todos los procesos con personal a tu cargo desde la compra del suelo hasta la postventa. Algunas empresas lo llevaban incluso como bandera y lo enfatizaban: controlaban todo el proceso. Ellos eran los responsables para bien o para mal del producto y así respondían ante el cliente. Eso era la teoría de por ejemplo Fadesa. Su maquinaria comercial revolucionó el mercado inmobiliario español, pero fallaban en la construcción que ejecutaban muy bien en su territorio (Galicia) pero que en Delegaciones, debido a un sistema de Direcciones Regionales basados en una estructura matricial débil (es decir que el poder de decisión estaba en Central) resultaba un tropiezo constante, entregando por consiguiente un producto final calificado de basura. Empleaba la política de tierra quemada: en la provincia que entraba entregaba 1.000 viviendas-basura de golpe y desaparecían. Con lo cual lo comido por lo servido: se perdía todo lo ganado comercialmente en una deficiente contratación de las obras por personal propio en Central. Consúltense las cuentas anuales de las 4 mayores promotoras de cualquier año: Fadesa era la menos rentable.

-          Riesgo. Si no eres constructor lo mejor es que el margen de la obra se la lleve él y tu dediques tu tiempo a lo que sabes hacer: gestionar suelo, promociones, comercializar…etc. Es un hecho que la construcción requiere atención intensiva u diaria (todos los días se hormigona, pinta, etc), mientras que el ritmo inmobiliario es mas semanal-mensual-anual (reunión de obra-concesión licencia-aprobación de un plan parcial).

-          Función social emprendedora: las cooperativas que deberían en teoría confiar en crear autoempleo, prefieren sin embargo en clara potenciación del riesgo por parte de los gestores de cooperativas de viviendas, por dejar la construcción totalmente de lado: no tienen nada o casi nada que ganar y mucho que perder.

-          Centralización / Descentralización. La asignatura pendiente en el sector. Realmente no se ha tenido en cuenta este factor, creo yo, en la decisión de optar por un modelo u otro, con las consecuencias negativas que ello conlleva. Básicamente y para verlo claro, a) si creces tienes que abrir Delegaciones, b) Delegaciones de promotora o de constructora o de promotora constructora. Bien, pues un Director Regional de una constructora es Dios. Hace y deshace negocio con un gran margen de maniobra. Sin embargo un Director Regional de una inmobiliaria es un chaval de los recados, no puede comprar ni una mesa para la oficina sin la aprobación de Central. Las razones vienen de la resaca  que deja en el negocio inmobiliario el volumen de inversión necesario para arrancar un proyecto: millones de Euros. Mientras que para montar una constructora que se va a financiar con el crédito de sus proveedores, la inversión inicial es el alquiler de una oficina y 2 técnicos de estudios. Este arranque, en mi opinión, se perpetúa a lo largo del proyecto agravado además porque en Delegación se generan entradas de dinero por preventas, y el deseo de control se acentúa todavía más. Como digo en promotoras inmobiliarias al menos de Descentralización nada de nada. Todo teórico. Puede también que el factor “tristeza” del Director Regional acentúe todavía más los recelos de Central y si además preguntas, lo mejor es que te vayas buscando otro trabajo.

-          Profesionalización. Según esto los Directivos inmobiliarios regionales éramos unos incompetentes ya que un listero de una constructora tenía mayor poder de decisión que tú. Y los Jefes de Obra lo saben y se aprovechan. Una reunión de obra con una parte incapaz de decidir es una estupidez y una pérdida de tiempo. Hay que decir que NOZAR e IBEROSTATE en este sentido confiaban más en sus directivos que otras empresas de su rango.

-          Rotación de activos. La rapidez de toma de desinversiones e inversiones es mucho más rápida en las promotoras puras. Vendes y te vas. Desmontar/abandonar/arrancar una obra consume infinito más tiempo.

Personalmente, bajo mi experiencia es que la empresa debe saber que desea ser: tomar la decisión y entonces dotar racionalmente de medios y procedimientos adecuados para que funcione de acuerdo a su esencia. Yo voto por ser promotor puro. El negocio de la obra, para los constructores. Win-Win.

 


六。发人员,我知道我是谁吗我想要什么?我在哪里进入?

这是一个重要的决定:你要投入的发起人或发起人建设者该决定是至关重要的们有两个极端的例子:公司的垂直整合所有的业务,这一切,除了其他中央服务外包两种型号都有效。什么是最好的?这取决于你有公司的使命时,这似乎愿景和使命盎格鲁废话,但在一天结束的时候,是使命和愿景的创办人或董事会的董事将决定谁(有时是无意的)答案。
这取决于哪些因素更加重要的战略(这已经是过分的要求谁)将决定选择一个或另一个模型加权最低因素的思考:
质量户为中心的公司。
成本/效益
风险/效益
创业的社会功能:员工人数
/
专业化
资产周转率。
和很多人一...
到底有没有神奇的公式,选择一种或另一种商业模式任何事情都会发生,如果大家都知道您在何处得到一个...
我的经验已被更改(幸好我的Blog多追随者) 这些做法都是我的结论:
如果你想给出最佳质量的奇怪的情况下,在我们的国家,理想的情况是有自己的建筑公司,因为您可以控制过程从开始到结束
还必须有售后服务部门。 NOZAR是一个这样的例子,我可以证明这将是严重的代表团在马德里,但正直的人。
- 如果你想利润最大化也非常垂直整合所有流程与员工在你的费用从地面的购买售后一些公司甚至作为一个标志,并强调: 们控制了整个过程们负责为好或坏的产品,从而响应客户端
这一理论如FADESA 其商业机器彻底改变了西班牙的房地产市场,但没有建立很好执行在其领土(加利西亚) ,但代表团中,由于系统基于区域分管弱矩阵结构(即决定权环)一直磕磕绊绊,从而提供最终产品合格垃圾桶他雇用了焦土政策:在全省交付了1000个家庭去吹消失。这种情况下,他担任吃过这样:一切都失去了贫困的牲畜商业采购中环工程由我们自己的工作人员请参阅4个主要发起人的任何一年的年度账目: FADESA获利最少的。
- 风险如果你不是最好的建设者的工作范围,他需要你投入你的时间,你做了什么:土壤管理,促销,市场营销等
这是一个事实的建设需要重症监护或日常(每天正投,画等) ,而速度是每周每月每年(会议强制许可授予批准部分计划)
- 社会企业家:合作社在理论上应该依靠创造自我就业,但更需要一种明确加强风险由住房合作社经理让彻底放弃建设:他们很少或没有任何好处损失很大。
- 集中/分散。该领域的未竟事业
这的确不是考虑这个因素,我认为,在决定选择一个模型或其他的负面后果,需要基本上清楚地看到,如果你长大了,你要打开代表团) B )的开发商或制造商制造商或开发商的代表团嗯,是上帝的建筑工地区域董事务和突破具有较大的机动余地然而,房地产区域总监是跑跑腿,可以不买或表未经中央批准的办公室原因来自解酒叶在房地产投资额需要启动一个项目万在安装施工,从他们的供应商的信贷资金,初始投资租用一间办公室和2个技术研究此引导,在我看来,是整个项目的延续代表团进一步加剧,因为项目所产生的投资前,控制的欲望更大正如我说的房地产公司至少分权没什么所有的理因素也可能是区域主任进一步强调中央的疑虑,如果进一步的问题,它是最好的,你去寻找另一份工作。
- 专业化因此,区域房地产高管无能和建设决策计时员比你有更多的权力和磁头工作的认识和利用用一只手无法决定是愚蠢的,浪费时间的会议力
请注意,在这个意义上, NOZAR信任超过他们的经理在其范围内的其他公司。
- 资产周转率
纯发起人撤资及投资的速度要快得多卖出离开删除/放弃/动工作无限耗费更多的时间。
就个人而言,我的经验是,公司应该知道谁愿意要作出决定,然后理性的手段和程序,根据其实质操作我投纯子
该业务的各项工作,为建设者赢。

http://www.youtube.com/watch?v=ZXfxqM__hwk

VI . DEVELOPER Ξέρω ποιος είμαι; . ΤΙ ΘΕΛΩ ΝΑ ΕΙΜΑΙ ? . Που θα μπουν ;

Είναι μια σημαντική απόφαση : θα πας να αφιερώσουν για να είναι ένας υποκινητής ή υποκινητή - οικοδόμος; . Η απόφαση είναι κρίσιμη . Έχουμε παραδείγματα τα δύο άκρα : Οι εταιρείες καθετοποιημένων όλες τις επιχειρήσεις και ότι η εξωτερική ανάθεση πάντα εκτός από άλλες κεντρικές υπηρεσίες . Και τα δύο μοντέλα μπορούν να ισχύουν . Ποιο είναι το καλύτερο; Εξαρτάται από την αποστολή που έχουμε εταιρείας .
Μερικές φορές αυτό το όραμα και την αποστολή φάνηκε Anglo μαλακίες , αλλά στο τέλος της ημέρας είναι η αποστολή και το όραμα του ιδρυτή ή του Διοικητικού Συμβουλίου που θα αποφασίσει (μερικές φορές ακούσια) την απάντηση .
Εξαρτάται από το τι παράγοντες σταθμίζονται ως πιο σημαντικό και στρατηγικά ( αυτό είναι ήδη πάρα πολύ να ρωτήσω από ποιον ) θα καθορίσει την επιλογή της μίας ή άλλο μοντέλο .
Ελάχιστες παράγοντες να σκεφτείς :
• Ποιότητα .
Πελατοκεντρική εταιρεία .
• Κόστους / Οφέλους
• κινδύνου / οφέλους
• επιχειρηματική κοινωνική λειτουργία : ο αριθμός των εργαζομένων
• Συγκέντρωση / αποκέντρωση
• επαγγελματοποίηση
• Ο κύκλος εργασιών Asset .
• Και πολλά άλλα ...
Στο τέλος, δεν υπάρχει μαγική συνταγή για την επιλογή ένα ή τον άλλο επιχειρηματικό μοντέλο .
Ό, τι ισχύει και αν είστε ενήμεροι για το πού είστε να πάρει ένα ...
Η εμπειρία μου έχει ποικίλει ( ευτυχώς για πολλούς οπαδούς μου από το Blog ) , αυτές οι πρακτικές είναι τα συμπεράσματά μου :
Αν θέλετε να δώσετε την καλύτερη δυνατή ποιότητα παράξενα περίπτωση στη χώρα μας , το ιδανικό θα ήταν να έχουμε τη δική του εταιρεία κατασκευής από τη στιγμή που ελέγχουν τη διαδικασία από την αρχή μέχρι το τέλος. Πρέπει επίσης να υπάρχουν μετά το τμήμα πωλήσεων . NOZAR ήταν ένα παράδειγμα για αυτό και μπορώ να επιβεβαιώσω ότι θα είναι σοβαρές .
Best in αντιπροσωπείες στη Μαδρίτη , αλλά ήταν άνθρωποι της ακεραιότητας .
- Αν θέλετε να μεγιστοποίηση του κέρδους , επίσης, ιδανική κάθετη ολοκλήρωση όλων των διαδικασιών με το προσωπικό με δικά σας έξοδα από την αγορά του εδάφους στη δευτερογενή αγορά . Ορισμένες εταιρείες είχαν ακόμη ως σημαία και τόνισε : ήλεγχαν την όλη διαδικασία . Ήταν υπεύθυνος για την καλή ή κακή του προϊόντος και, επομένως, ανταποκρίνεται στον πελάτη . Η θεωρία αυτή ήταν FADESA π.χ. . Εμπορικές μηχανές του ξεσηκώσει την ισπανική αγορά ακινήτων , αλλά απέτυχε να οικοδομήσει ότι εκτελέστηκαν πολύ καλά στην επικράτειά του ( Γαλικία ), αλλά και στις αντιπροσωπείες , λόγω ενός συστήματος που βασίζεται Περιφερειακές Διευθύνσεις αδύναμη δομή της μήτρας ( δηλαδή η ισχύς της απόφασης ήταν στο Central) ήταν συνεχώς σκοντάψει , παρέχοντας έτσι ένα τελικό προϊόν ειδική σκουπίδια . Έχει χρησιμοποιηθεί μια πολιτική καμένης γης : στην επαρχία που παραδόθηκαν 1.000 σπίτια πήγε χτύπημα - και εξαφανίστηκε . Οπότε υπηρέτησε φάει έτσι : ό, τι χάθηκε κακή κτηνοτροφίας εμπορικά σύναψης δημοσίων συμβάσεων έργων από το προσωπικό μας στην Κεντρική .
Παρακαλώ δείτε τους ετήσιους λογαριασμούς των 4 βασικούς φορείς προώθησης κάθε έτους : FADESA ήταν το λιγότερο κερδοφόρο .
- Κινδύνου . Αν δεν είναι ο καλύτερος οικοδόμος είναι ότι το πεδίο εφαρμογής του έργου που τον παίρνει και θα αφιερώσει το χρόνο σας σε αυτό που κάνετε : διαχείριση του εδάφους , τις προαγωγές , την εμπορία ... κλπ. .
Είναι γεγονός ότι η κατασκευή που απαιτείται εντατική φροντίδα ή την ημέρα ( κάθε μέρα είναι cast , βαμμένα , κ.λπ. ) , ενώ η ιδιοκτησία ποσοστό είναι πιο Εβδομαδιαίο Μηνιαίο Ετήσιο (συνεδρίαση δύναμης - άδεια - χορήγηση της έγκρισης ενός μερικού σχεδίου ) .
- Η κοινωνική επιχειρηματίας : συνεταιρισμοί στη θεωρία θα πρέπει να στηρίζονται στη δημιουργία αυτοαπασχόλησης , προτιμούν όμως μια σαφή βελτίωση του κινδύνου από τους συνεταιρισμούς κατοικίας τους διαχειριστές για να αφήσει εντελώς εγκαταλείψει την οικοδόμηση : έχουν λίγα ή τίποτα για να κερδίσει
και πολλά να χάσουν.
- Συγκέντρωση / αποκέντρωσης . Οι εκκρεμότητες στον τομέα . Έχει πραγματικά δεν έχει ληφθεί υπόψη το γεγονός αυτό , νομίζω , στην απόφαση να επιλέξουν ένα μοντέλο ή τον άλλο , με τις αρνητικές συνέπειες που αυτό συνεπάγεται . Βασικά και να δούμε , σαφώς ) , αν μεγαλώσεις θα πρέπει να ανοίξετε τις αντιπροσωπείες , β) Αντιπροσωπείες προγραμματιστής ή οικοδόμος οικοδόμος ή τον προγραμματιστή . Λοιπόν , ως περιφερειακός διευθυντής ενός οικοδόμου είναι ο Θεός . Επιχειρήσεις κάνει και σπάει με ένα μεγάλο περιθώριο ελιγμών . Ωστόσο , ένας περιφερειακός διευθυντής ενός ακινήτου είναι ένα παιδί για τα θελήματα , δεν μπορεί να αγοράσει ή ένα τραπέζι για το γραφείο χωρίς την έγκριση της Κεντρικής . Οι λόγοι προέρχονται από το hangover που αφήνει σε πραγματικό όγκο των επενδύσεων ακινήτων που απαιτούνται για να ξεκινήσει ένα έργο εκατομμυρίων . Ενώ η τοποθέτηση μιας κατασκευής που θα χρηματοδοτηθεί με πίστωση από τους προμηθευτές τους , η αρχική επένδυση είναι η ενοικίαση ενός γραφείου και 2 τεχνικές μελέτες . Η εκκίνηση , κατά τη γνώμη μου , διαιωνίζεται σε όλη την Αντιπροσωπεία του έργου επιδεινωθεί ακόμη περισσότερο επειδή οι καταχωρήσεις που δημιουργούνται από την προ - χρήμα , και η επιθυμία για τον έλεγχο είναι ακόμη μεγαλύτερη . Όπως λέω σε εταιρείες real estate , τουλάχιστον τίποτα Αποκέντρωσης . Όλα θεωρητική .
Παράγοντας μπορεί επίσης να είναι ότι η « θλίψη » του Περιφερειακού Διευθυντή εντείνει ακόμη περισσότερο τις ανησυχίες της Κεντρικής και αν περαιτέρω απορίες , το καλύτερο είναι ότι μπορείτε να πάτε ψάχνει για άλλη δουλειά .
- Επαγγελματοποίηση . Συνεπώς, οι περιφερειακές πραγματικό στελέχη estate ήταν ανίκανη και χρονομέτρης για την απόφαση κατασκευής είχε περισσότερη δύναμη από ό, τι μπορείτε . Και οι επικεφαλής της εργασίας γνωρίζει και να εκμεταλλευτούν . Μια δύναμη συνάντηση με το ένα χέρι σε θέση να αποφασίσει είναι ηλίθιο και χάσιμο χρόνου .
Σημειώστε ότι σε αυτή την έννοια NOZAR εμπιστεύονται τους διευθυντές τους περισσότερο από άλλες εταιρείες στην γκάμα της .
- Ο κύκλος εργασιών Asset . Η ταχύτητα λήψης εκποιήσεις και επενδύσεις είναι πολύ πιο γρήγορα σε καθαρό υποστηρικτές . Πουλήστε και να φύγει.
Κατάργηση / εγκαταλείψουν / ξεκινήσει ένα έργο απείρως πιο χρονοβόρα .
Προσωπικά , από την εμπειρία μου είναι ότι η εταιρεία θα πρέπει να γνωρίζουν ποιος θέλει να είναι : να πάρει την απόφαση και στη συνέχεια ορθολογικά παρέχουν τα μέσα και τις διαδικασίες να λειτουργούν σύμφωνα με την ουσία του . Ψηφίζω για να είναι καθαρή υποκινητή . Η επιχείρηση των εργασιών , για τους κατασκευαστές .
Win-Win .

http://www.youtube.com/watch?v=ZXfxqM__hwk

No hay comentarios:

Publicar un comentario en la entrada